2022年7月，商品房销售面积同比下降28.9%，淡季更淡。今年前7月房地产开发投资下降6.4%，房地产已陷入“销售下滑-房企经营困难-债务压力增加-购房者信心不足-销售进一步下滑”的恶性循环，亟需释放购房需求，提振行业销售，走向销售复苏带动的良性循环，而降息是激发购房需求的关键。
2022年7月，103个重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为4.35%和5.07%。历史上，商业性个人住房贷款利率下限为3.43%。当前一线城市北京、上海、广州、深圳的首套房利率为LPR加点55、35、20、30BP，二套房利率为LPR加点105、105、60、60BP，分别与历史下限最少相差122和162BP。二线城市如天津、重庆等首套房利率为LPR加点-20BP，二套房利率为LPR加点60BP，分别与历史利率下限最少相差82和162BP，目前市场利率与历史低值相比还有下降空间。
4月，市场利率自律定价机制建立“存款利率市场化调整机制”，银行参考10年期国债收益率和1年期LPR自主调整存款利率。6月，全国银行新发生的存款加权平均利率较调整前下降12BP，达到2.32%，新吸收定期存款利率为2.5%，比上年同期低16BP。
居民房贷利率以LPR利率加点方式形成，基准利率之上的加点与贷款风险溢价有关。从贷款质量角度，个人按揭贷款不良率长期维持在0.3%左右，显著低于制造业、批发零售业、信息传输计算机服务和软件业等行业的不良率，即使利率加点下行也可以充分覆盖住房按揭贷款风险溢价。
综合来看，下半年，房贷下降时机或已成熟。在8月MLF超预期降息10BP的前提下，年内5年期LPR下调值得期待。目前一线城市首套、二套房与历史下限最少相差122和162BP，二线城市最少相差82和162BP，保守估计年内一线城市房贷利率还有20BP下降空间、二线城市还有15BP下降空间。
2022年以来，房地产销售大幅下滑。2022年4月受疫情等因素影响，商品房销售同比下降39%。5、6月份，随着疫情得到控制、经济逐步修复，房地产销售降幅有所收窄。但7月降幅再度扩大至28.9%，在传统销售淡季呈现出淡季更淡的特征。1-7月商品房销售面积累计同比减少23.1%。
历史经验表明，下调房贷利率能有效刺激购房需求。2019年11月、2020年2月、2020年4月、2022年1月和5月，LPR5年期利率分别下降5、5、10、5和15BP，利率下降对居民中长期贷款新增具有一定的带动作用，证明了降息对促进购房需求的有效性。
2022年7月，103个重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为4.35%和5.07%。历史上，商业性个人住房贷款利率下限为3.43%。当前一线城市北京、上海、广州、深圳的首套房利率为LPR加点55、35、20、30BP，二套房利率为LPR加点105、105、60、60BP，分别与历史下限最少相差122和162BP。二线城市如天津、重庆等首套房利率为LPR加点-20BP，二套房利率为LPR加点60BP，分别与历史利率下限最少相差82和162BP，目前市场利率与历史低值相比还有下降空间。
4月，市场利率自律定价机制建立“存款利率市场化调整机制”，银行参考10年期国债收益率和1年期LPR自主调整存款利率。6月，全国银行新发生的存款加权平均利率较调整前下降12BP，达到2.32%，新吸收定期存款利率为2.5%，比上年同期低16BP。
存款大幅增加，存款利率可能持续下行。7月，人民币各项存款同比增加11.4%，比贷款高0.4个百分点，上次超贷款增速还是在2013年11月。存款大幅增加，存款利率有可能进一步下行。
居民房贷利率以LPR利率加点方式形成，基准利率之上的加点与贷款风险溢价有关。从贷款质量角度，个人按揭贷款不良率长期维持在0.3%左右，显著低于制造业、批发零售业、信息传输计算机服务和软件业等行业的不良率，即使利率加点下行也可以充分覆盖住房按揭贷款风险溢价。
综合来看，下半年，房贷下降时机或已成熟。在8月MLF超预期降息10BP的前提下，年内5年期LPR下调值得期待。目前一线城市首套、二套房与历史下限最少相差122和162BP，二线城市最少相差82和162BP，保守估计年内一线城市房贷利率还有20BP下降空间、二线城市还有15BP下降空间。
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