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楼市回暖第一城,出现了

  • 发表时间:2024-09-21 14:07:45

北宋词人贺铸,曾写过一首词来形容愁绪,其中的那句“一川烟草,满城风絮,梅子黄时雨。”流传千古​。​

大意是说,他的愁绪有如数不清的春草,有如满城飘飞的柳絮,有如黄梅时节的雨一样多。

这句话,可以作为当下楼市的注脚。当下楼市的烦恼,一样数不胜数,满天飞的都是利空消息。

7月份,东莞的新房成交44万平方米,创年内新高,环比增长79%,同比下降5%。环比暴力拉升,同比基本回到了去年7月份的水平。

此前,东莞全域限购,放开之后,只保留了中心城区四个街道外加松山湖这个东莞楼市最热门的片区,因为有华为坐镇。其余所有镇,全部取消限购。

在此之前,东莞也多次放松过调控,但由于基本的限购门槛还在,没有产生多大效果。

这一次,在福州、沈阳、大连等城市放开限购,在南京、武汉、苏州、杭州大幅放松限购,特别是在隔壁城市佛山大幅放开限购,只保留临近广州的几个热门板块,其余全部放开的背景下,东莞也放开了手脚,直接梭哈。

东莞几乎全部放开限购的大背景,是成交量低迷,库存高企,去化周期超长,房价下跌等压力所致。

根据乐有家披露的数据显示,东莞在成交量低迷之下,去化周期不断延长,到上半年末,为14.7个月,高于住建部划定的12个月安全警戒线。

房价方面,二手房均价回到了两年前,也即2020年的水平。

忍无可忍的东莞,在看到众多中心城市都大幅放开限购的背景下,有了台阶下,便就坡下驴,放开了大部分区域的限购政策​,包括所有临深地区。

门户洞开之后,外地人在东莞买房,再也没有了限制​,深圳客开始回归。放开限购之后,多家权威媒体报道,东莞的楼盘,迎来了不少深圳客​。

此外,东莞的开发商立刻开展了营销措施,引导深圳客来东莞买房,一些开发商给深圳客拉出了横幅欢迎​。

深圳客是左右东莞楼市的一个非常重要的力量,当然,深圳客对于惠州的影响力更大,惠州临深地区一半的房子,​是深圳客在买。

东莞楼市对深圳的依赖,虽然不像惠州那么​重,但也不小。2019年东莞楼市鼎盛的时候,其新房有三分之一​卖给了深圳人。

2020年在深圳限购升级之下,东莞也限购升级,直接堵上了大多数深圳客的买房路,深圳客在东莞楼市中的占比立刻下滑,东莞楼市在当年年底,开始转向。

乐有家的数据显示,2021年东莞客户来源中,深圳客只占比8%,相比于2019年的32%,减少了24个百分点​。

放开限购之后的东莞,深圳客开始流入。当然,流入的是真实的刚需​。

在深圳房价高企的背景下,很多人想要继续留在深圳,于是选择在临深地区买房,​这是深圳楼市真实的需求外溢。

这才有了东莞楼市7月份无论新房还是二手房,成交量都创年内新高的局面。

那么,关键问题来了,现在的东莞,​能入手了吗?本号的观点是,可以再等等,​东莞的房价还没有调整到位。

尽管我个人对东莞的楼市未来,还是比较看好,但​当下的大环境下,东莞楼市仍存在较大不确定性。

放开限购,虽然深圳客开始流入东莞,但是在各种不确定性冲击下,深圳客的购买力也在下降,能够流入的刚需比例​已经不大,更别说投资了。

第一,当下的大环境已经充满着较大不确定性,东莞成交量7月份回暖,这种势头​能够延续的概率比较小。

佛山在放开限购之后也创下了年内成交量新高,但后来的成交量又​蔫了。

第二,居民的杠杆率已经很高。过去几年,有实力买房的人,基本都已经出手了,而且很多都是掏空了六个钱包,剩下的到现在还没有买的,基本都是缺钱的。

第三,房地产市场目前仍在出清,尽管有保交楼明令,但出清仍会延续,买房的风险依旧在。

第四,​这一点是最主要的。东莞过去几年房价上涨太猛,泡沫太大,尽管夹在广深之间的巨大优势,外加自身工业大城的身段,东莞的确是一个潜力四射的城市,但饶是如此,其房价也早已经预支了未来​。

当下,深圳、广州的房价都在回调,遑论东莞。就目前的市场行情来看,东莞的房价回调,显然还​没有到位。

以上这几点,不仅适用于东莞,也适用于当下几乎所有的热点城市​。

至于大多数三四线城市,在人口拐点即将到来,在当下已经有131个城市人口减少的背景下,大多数三四线城市的楼市将褪去金融属性,只留下居住属性​。这些地方买房,更加不用着急​。

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