8月17日，济南市自然资源和规划局协同济南住房公积金中心、济南市司法局等部门宣布，创新推出二手房“带押过户”登记。对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，即不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。
这一举措迅速在平静的市场上激起一大片水花。
目前，济南推出的“带押过户”在工行、建行、北京银行等多家银行试点成功，将在全济南二手房市场全面推行，实现银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记、抵押注销等各环节的无缝衔接。
该模式此前已在浙江省金华市、云南省昆明市落地。
8月初，昆明市自然资源和规划局、昆明市住房和城乡建设局联合印发《关于推行存量房“带抵押过户”合并登记的通知》，推行二手房“带抵押过户”合并登记业务。
传统上的二手房交易涉及卖方抵押解除、二手房过户、买方抵押设立三个登记环节。据了解，“带押过户”模式对原有交易流程进行了再造，各项登记无时差同步完成，同时颁发新的不动产权证书和不动产登记证明，银行收到不动产登记证明后，按照多方资金管理约定，将款项及时划转至相关账户。
在提高交易质量，降低交易成本导向下，考虑到流程中的相关风险问题，上述模式是由多个政府机构联合参与推出，并制定相关政策护航交易。
以济南市推出“带押过户”模式为例，过程中还引入公证“提存账户”。
在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。
在昆明推出的模式中，银行与买卖双方签订资金管理协议并进行资金监管，如二手房在交易过程中因发生查封、限制交易等情况对买卖双方和借贷银行可能造成损失的，登记机构及时退件，避免双方发生资金纠纷。
简单总结一下来说：过去的模式是“房东筹钱偿还二手房剩余贷款-房东卖房-下家付款-房东收款”，而现在的模式是“房东卖房-下家付款-房东偿还二手房剩余贷款和收款”。
现实意义就是，简化了二手房交易流程的同时降低了交易成本。
二手房的流动性，得到了明显的定向释放。
新的“带押过户”实施后，减轻了“过桥资金”带来的资金浪费，降低了房屋的“入市门槛”，降低了二手房在市场上的流通成本，无疑对二手房的市场活力起到了积极的促进作用。
从各个维度经过证实，包括我当下正好就在昆明，实际去银行进行了相关政策的了解，目前带押过户的政策，已经正式进入实施阶段，并且相对顺利和规范。
房主将一套贷款没还完的二手房进行交易，房子连同贷款同时转移到买方名下，其中贷款金额不变。这和前些年被叫停的“转按揭”有相似之处，因此有声音认为：“转按揭”再现江湖。
当时，一些城市“炒房客”原来在交上二到三成的首付后，通过修改购房合同等方式将房屋转手，余下的贷款由银行转按揭给买家，如此操作炒房成本很低。
实际上，金融的这些猫腻，无非就是一个行情和管理的问题，流动性过剩的阶段，做多错多，流动性不足的时候，就成了工具箱里面的可选项。
从正常的逻辑来分析：在原本市场规则环境要求下二手房交易过程中，如果卖方已有按揭贷款，需要先房产解押后才能过户。而解押则需要卖方先将按揭贷款还清才可以。但在这一过程中，卖方需要先行筹措资金，垫付相关费用。，这就导致二手房的交易周期明显拉长或有可能导致失败。
特别是在房价波动剧烈的阶段，买卖双方因为价格变化出现反悔，周期越长，变数越大，让“交易周期”成为阻碍中国二手房市场一个长期存在，但是又让市场无可奈何的顽疾。
以昆明的模式为例，
根据昆明市发布的二手房“带抵押过户”合并登记业务流程、申请材料和贷款申办条件显示，二手房“带抵押过户”实现只进一个窗口、提交一套材料、办理一次业务，即可完成房屋产权过户、买受人新设抵押权和转让人原抵押权注销多个登记事项同步完成，并颁发新的不动产权证书和不动产登记证明。
买卖双方只需要在一个窗口提交一次材料即可完成相关交易和过户业务。
此类业务在过去可能至少会拖3个月时间，尤其是涉及房东偿还贷款的业务，而现在则可以压缩至3天。
且全程的交易均是在资金监管协议下进行，对买卖双方的交易均有保障。
“带抵押过户”降低交易成本，即卖方无须解押及筹措资金，可使用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，有效降低了交易成本以及解除了资金筹措的困扰；同时降低二手房交易风险，买方可将购房款直接存入提存账户，在一定程度上保障了交易主体的利益。
本质上，这其实是中国金融机构的一次摆上台面的妥协，原本的模式，过桥资金成本中有一部分是银行的收入，这也不是什么不能说的秘密，甚至有银行通过一些信贷机构，中介机构的合作，还提供类似的“短期，高息，低风险”的贷款服务，货币流动性借助二手房的流通过程，得到了释放，产生了利润（利息）。
而带押过户的模式推出以后，就成了银行内部账本之间的调整关系，最多跨行之间的信用切换，安全是安全了，但实际上银行通过二手房交易实现的信用扩张，就被缩小了。
这会导致银行一些收入层面的损失，所以相当于这就是对银行的一种妥协。
这一次，其实完全可以看做是金融机构对楼市托举，真刀实枪，真金白银的支持动作。
金融部门，下场救市，用自己的利润来刺激二手房市场的流动性，支持意味，不可谓不明显。
趋势研究：“带押过户”新政的出炉及普及，是否能够改变中国楼市当前的境遇？
事情就是这么一个事情，这个新政在昆明，济南这样省会，或者新一线级别的城市已经正式实施，相关的业务办理，已经全面开展，涉及银行从国有几大行和商业银行都有。
济南二手房“带押过户”的创新举措在全国引起轰动效应，甚至该话题一度登上微博同城热搜。
8月17日、18日连续两天，济南市不动产登记中心接到一千多个咨询电话，既有市民热切询问新业务，又有银行机构表达加入的想法。
充分说明了这项创新盘活了二手房交易，有利于市场活跃，在国内具有示范效应。
有样学样，长期以来都是中国城市管理的优良传统，事实上，算上东莞新政落地，加上这次济南和昆明“带押过户”新政的落地，背后是全国楼市和二手房市场的低迷，是全国房地产经济的萧条和压抑。
从各城市表现来看，呈现分化态势。其中，东莞、佛山、苏州、扬州、南京、成都和厦门7个城市二手房成交量环比上涨；
加上现实各地对楼市的真实体感和情况来看，这一轮中国楼市调控和国家主线意志叠加，给行业和市场带来的阵痛，远远超出了很多人的预期。
先不说这类便民模式的推出，会不会给当前楼市，行业还有二手房市场带来一丝暖意。
个人觉得难。无论如何，一切便民的，提升效率的，降低成本的，包括不触碰价格红线的尝试方向总是对的。
当然，影响也是可以预判的，二手房流动性提升，交易周期缩短，交易成本降低，对于二手房市场来说，正面积极的利好效应，是没有多少争议的。
“带抵押过户”看似是二手房交易过户和登记的政策，但实则也是二手房加快流通和交易的政策。这背后体现了降低二手房交易成本、活跃二手房交易市场的政策创新思路。
从整体来看，二手房交易风险及成本均有所降低，可以缓解二手房交易困扰，对市场活力的提升效果或更明显，同时对促进当前房地产市场健康良性发展具有非常重要的现实意义。
不过，政策从落地，到持续，再到全面推广模仿，需要一个验证效果，查缺补漏的必然过程，不排除过程中因为利益驱动而暴露出一些问题而导致政策的执行发生改变，如果效果好，那么全国推广，全面推行，也是题中之意。
从目前各方面“带押过户”新政落地的分析和表现来看，这对当前全国普遍承压，温度冰冷的楼市而言，是具有明显的利好和刺激效果预期的。
识时务者为俊杰，市场参与群体，该如何看待和理解这个新政？
文章最后，回到市场参与者的角度来看，分享几点个人的思考和观点，不一定对，权当抛砖引玉，供各位读者朋友们讨论和参考：
1、新政明显利好二手房卖家，利好置换型需求客户，而对刚需群体以及全款投资群体，并没有直接的影响（后续可能会有间接的关联，但是明面上没有直接关系）。
2、带押过户新政出台，会直接造成采用和模仿该模式的很多城市，短期内出现二手房挂牌和交易的高峰，这是一把双刃剑：
如果市场需求不足，那么对于原本低迷的楼市和房价而言，又会成为一种进一步向下挤压的力量，偷鸡不成蚀把米，嗯，就是这个意思。
3、对于新政普及的城市而言，置换群体最理想的置换政策环境到来。
4、一个重要的判断：这一轮全国各地政府的救市，基本上可以判断已经即将走向尾声。
刚需，投资客，置换群体，农民进城置业……甚至包括公务员，体制和事业编制，国企都被要求下场买房了，从市场主体的角度来看，实际上政策托举，目标刺激的群体，已经基本上涵盖了所有市场可能的参与群体。
如果连改善需求和对应群体都无法拉动和实现有效刺激，那么工具箱里面，恐怕要拿出威力更大的玩意儿来了。
以上，就是基于多地“带押过户”楼市新政动态，进行的一次专题解读和深入分析，和各位朋友们，进行一个分享。从新政出台，滞后分析了几天，出发点，就是观察市场动向和国家态度，而不是第一时间图个热点效应，沉淀，论证，是在这个浮躁时代，我的坚持和风格。
（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）
