战国时，有一个人要去楚国。他驾着马车在大路上疾驰。路上，他遇到一个同路人，二人攀讲起来。
同路人得知他要去楚国时大吃一惊：“楚国在南方，你怎么朝北走啊?”
这个人说：“没关系，我的马是骏马，跑得快。”
这个人指指自己的行李说：“我带的粮草很多，能用好多天，路远不要紧。”
同路人叹道：“你方向走错了，是永远也到不了楚国的。”
这个人很自信地说：“我的车夫驾车技术非常好，不用担心。”
这就是《战国策》中描述的“南辕北辙”的故事。
其实，“南辕北辙”的故事在每个时代都会重复上演，有时候就发生在我们的身边。
8月份，福州又迎来了两个不发文的房地产放松政策。
8月11日，福州有关部门调整了关于住宅限售时间认定的标准，即由原来的“办证时间满2年”调整为“网签时间满2年”，不过增值税及个税的认定仍然以产权证办理时间为准。
那么，解禁的这批限售房源的规模到底有多大呢？
一般来说，期房从房屋买卖合同网签到产权证办理的周期在2-4年左右，其中现房销售项目办证最快，即买即办证；其次是现在主推的“交房即办证”的项目，大概3年左右；早期的预售项目则要慢一些，大概3-4年。我们按平均办证周期3年来预估，加上等待的2年，相当于买入后锁定限售期5年。
福州此轮限售政策自2017年3月29日起执行，因此我们可以计算得知：
A.2017年3月29日-2017年8月11日网签的房源，距今已超过5年，基本已经办证并解禁了。
B.2017年8月11日-2022年8月10日网签的房源，距今时间不足5年，按原认定标准应该大部分是还没有解禁的。这批房源按照新的认定标准认定，网签时间满2年的房源为2017年8月11日-2020年8月10日期间成交的。也就是说，新的认定标准大概解禁了3年的房源量。
按福州五区近3年年均成交的商品住宅2.5万套预估（不含安置房及安商房），那么3年解禁的房源规模就是7.5万套。
当然，解禁后的房源大多数业主还是用来自住的，不会全部都挂牌出售。按照几米君在《住房空置率之谜》一文中推断，我国住房空置率在12%-22%，交付两年后房源空置率在20%左右。考虑空置房业主抱有超过5年以上长期投资理念的比例比较大，以及为子女购买暂时不住、人在外地等特殊情况的，最后的挂牌率在平均空置率基础上打个五折，按6%-11%的挂牌率换算，新增挂牌套数大概在4500-8250套左右。
几米君认为，因税费政策仍然按照办证后2年或5年认定，业主如果要急着挂牌出售的话，办证不满2年增值税及附加税高达5.6%，也就是说要交更多的税费。
我们都知道二手房交易的税费规模和动辄几百上千亿的土地收入规模不是一个数量级的，但是现在土地市场下行，不能光吃肉不吃菜吧，再说了蚊子虽小也是肉，你说是不是这个理？
第二条则是关于住房按揭贷款首付要求的政策。
A.五城区户籍，在五城区有一套房无贷的，首付款由50%调为40%。
B.非五城区户籍，在五城区购买首套住房的，首付款由40%调为30%。
政策2022年8月17日生效，以购房合同签订时间为准，有中介整理了表格如下：
表格有没有看晕了？其实简单来说，就是原来限贷政策是“认房又认贷”，新的限贷政策是“认房不认贷”，只要结清已有贷款，就还你“处女贷”的资格。
新的限贷政策，相当于首套房和二套房首付成数整体降低了一成，也就是提升了买房者使用杠杆的能力，应该会起到小幅度的刺激作用，是一个不错的利好政策。
结合上半年各地有司不断出台的限购放松政策、利率下调政策、公积金放松政策可以看出来，虽然目前的房地产政策动因还是要支撑市场，但政策的幅度依旧“温柔似水”，更要命的是有些政策甚至存在“对冲”效应，想要去往南方的楚国，结果最后一路向北到了西伯利亚，想要前往浪漫的土耳其，结果最后漂洋过海到了爪哇岛。
房地产市场已经进入暑假的“淡季”了，销售业绩不可能会转好，最近连民企之光龙湖、碧桂园、旭辉都已经在资本市场上不断被做空了。政策工具箱里还有什么，赶紧使出来吧！再不用，恐怕真就用不上了。
