郑州原定于7月出让的二批次供地，延迟到8月17日出让，并于9月21日竞拍，共计供应17宗，从区域来看，惠济区供应宗数最高5宗、其次是管城区3宗、二七区、金水区、经开区、郑东新区分别供应2宗、中原区1宗；而从土地性质来看，城改用地共计11宗，公开用地6宗，公开用地占比约35%，公开用地占比同环比均有所上升，二批供地总占地约1216亩，计容建面约227万㎡，起始总价约126.5亿元，起始楼面价约5565元/㎡。
2022年郑州供地批次“由三变四”，供地次数增加，但由于房企忙不迭地应付债务困扰问题，资金紧张，拿地意向正处于较弱的时期，政府因此对今年的整体供应规模也进行了量缩的调节，一批次仅供应约995亩，二批次供应约1216亩。而相比于首次供应，本次供应规模上涨约22%，但总量之和约2211亩，远低于2021年一批次供地规模，仅占约63%，土地供应仍然不敢放量。
在供地单宗面积上，和今年首轮相似，单宗面积持续小而精，一批次单宗均值约66亩，二批次约72亩。单宗土地面积小，意味着土地总价也相应变得更加可控，有助于房企控制拿地成本，减轻房企拿地压力。且从目前市场去化的情况来看，单项目去化周期拉长，小体量更利于资金的快速回笼。
在本轮土拍中，已经多年未供地的龙子湖、滨河国际新城板块都各有住宅地推出。尤其龙子湖板块，永威、泰宏、正商品质房企进驻已超十年，如今在售的项目均由小开发商操盘，因品质欠佳，一二手房倒挂严重。此次郑政东出〔2022〕6号（网）将有力填补片区品质的空白。热度一直很高的北龙湖板块，也继续推出郑政东出〔2022〕5号（网）优质储备地。
可以说，在调节板块供需平衡的同时，优素质地块也承载着土拍的希望，助力土地市场热度回升。
郑政东出〔2022〕5号（网）地处北龙湖板块北岸，随着目前北岸中原科技城等优质产业、教育资源不断落地，以及中海、万科、保利等项目相继入市，北岸价值及热度正在不断攀升。根据土地质素来看，郑政东出〔2022〕5号（网）占地约91亩，容积率约2.5，建面约15.2万方，南距清华附中及地铁站约0.6KM，北邻魏河，地块区位及配套质素表现优。西侧紧邻的中海云鼎湖居、以及东侧不远处的华润瑞府均为核心参考竞品，捷报频传印证着北龙湖小高层产品的畅销。待本地块入市时，中海、华润都已近尾声，未来势必会接棒北岸小高层的热度。
地块指标：郑政东出〔2022〕6号（网）为纯住宅用地，占地约50.74亩，容积率小于3，计容建面约10.14万㎡，限高80米，物业类型适合打造品质高层。整体质素：位于龙子湖片区北部区域（姚桥路北、行健街东），北临贾鲁河，南侧为高校园区，整体环境较为良好，宜居属性较强；周边新房仅蓝宝湖畔晓风、水之郡二期尾盘在售，板块库存压力较小，竞争良性，整体质素偏上。
板块存量历史新低。时隔2年7个月滨河新区再次迎来新增供应，12号地和13号地。目前片区内多项目处于尾盘销售阶段，供求双缓下，截止7月底板块内库存约为64.5万方，为近四年最低位。但受限于流速迟缓，去化周期拉长至约22个月，去库存压力仍在。
土地价格下调让利房企。本次出让的12号地，容积率2.5，相比较2020年中交地产成交土地价格下降将近1300元/㎡，相比2018年金辉地王价格更是下降约4500元/㎡，房企拿地成本得到较大解压。另一方面，板块近三个月在售均价约14000元/㎡，房地价差将近7000元/㎡，留足房企利润空间。
地块属性较优。12号地占地面积较大约129.28亩，位于滨河发展较快的集中居住片区，周边项目今明两年陆续交房中，居住氛围正在逐渐形成，周边各项生活配套亟需快速变现。13号地临近蝶湖，生态环境较优，毗邻高端商业地标，距离地铁14号线不足300米，是滨河板块未来发展的重点，是板块内仅存的少量优质地块。
大概率延续一批次低溢价，零流拍。在稳信心的前提下，二轮供地节奏延续一批次量小步稳，本轮6宗储备用地均为预申请摸排土地；另为提高房企拿地积极性，本轮供应的17宗土地中纯住宅用地占据16席。预计本轮土拍大概率可实现无流拍、低溢价的“稳”预期。
“双湖”双地块热度较高，留有悬念。6大公开地中，北龙湖5号地和龙子湖6号地呼声较高。据不完全摸排，北龙湖地块已知有3家央国企房企在跟进，此地块紧挨中海云鼎湖居，项目销售流速快，入市两年即将售罄，中海若能摘得此地块补货，可实现快速启动，产品上可借鉴云鼎湖居，打造140㎡左右高流速产品。
2、文中数据均为调研数据，仅供参考！克而瑞不对使用上述内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就文章相关内容享有全部的解释权。
你“在看”我吗？
