连着给大家写了几天的宏观经济分析应该也差不多了，这50W的车也发了，相信朋友们对“G端逻辑”和“资产荒”都有认知理解了。
那咱们今晚重新回归到市场。这几天还是发生了不少大事的，其中最重要的就是国家队入场拯救面临信用危机的民营地产企业，中债信用增信将为部分优质房企的中期票据作担保
首先给大家简单科普一下，这个中债信用增信是干嘛的？
中债信用增信是我国首家专业债券信用增信机构。成立于2009年9月，在中国人民银行的指导下，由中国银行间市场交易商协会联合中国石油天然气集团等多家国企央企成立。简单来说，这是一家有着央行与国企背景的信用增信机构，也可以理解为“国家队”。
很多民营房地产企业融资困难，主要原因就是市场认为他们可能还不起钱，怕它们炸雷。那么有了中债信用增信的担保，如果这些企业还不起钱，大家就可以找负责担保的中债信用增信。而中债信用增信是国家队，有国家队做信用背书，民营房地产企业就能正常发债融资借钱了。
但中债信用增信也不是搞慈善的，它只会给那些优质的其实能够还得上钱的民营地产企业做担保。像龙湖地产，其实财务质量是民营地产里面比较好的，但是因为有其他炸雷的民营地产在前，龙湖要破产的传闻在后，所以很多人都不敢借钱给龙湖也不敢去买龙湖的房子。
久而久之，龙湖没办法融资贷款，现金流会出问题。居民不敢买龙湖的房子，销售收入会出问题。就算原本龙湖没问题，也会被搞出问题。
房屋销售是采取预售制，卖出去的其实不仅仅是房屋本身，卖的还有房地产企业自身的信用。如果信用出了问题，银行找不到值得信赖的房地产企业放贷款，居民找不到值得信赖的房地产企业购买房屋，优秀的房地产企业空有一身本事无处释放，这会陷入死循环，最终整条产业链就陷入停滞。
作为国家队的中债信用增信进来给部分房企做担保，就是希望中断信用危机死循环，让部分优质民营房地产企业能够正常运营，让等着买房子的居民可以放心买房。
所以我认为，政策对房地产行业最严厉的打压已经过去了，接下来的政策基本都是支持房地产行业复苏的。包括8月15日MLF和逆回购利率超预期降息0.1%，其实也是促使8月22日公布的五年期LPR利率进一步下调，估计至少会下降0.1%，甚至有可能下降0.2%。
房子具有金融和消费双重属性，部分人其实并不是真正的刚需，只是看到房价不断上涨，所以才急着买房，这是金融属性作怪。这其实有点像买股票、基金，跌的时候敢于抄底的没几个，反弹起来或者突破大涨了倒是有一堆人急着上车。
房住不炒是希望打掉房子的金融属性，但不希望搞崩整个房地产市场。中债信用增信进来给优质房企做担保，是希望恢复房子的消费属性，大家一定要好好理解这段话。
当前房地产市场所处环境已与过去不同。如今，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。
从更长期的维度去看，房地产需求主要来自三个方面：
存量人口的改善性需求更多来自经济改善，看整体的话跟GDP增长接近。房屋老化的置换性需要主要来自房屋老化，但我国大部分房子都是过去20年盖的，暂时没到房屋大规模老化的时候。所以，净人口增长的刚性需求是最大的。
而众所周知，中国净人口增长未来很快就会看到拐点，所以净人口增长拉动的房地产需求也会很快看到拐点。不过考虑到从婴儿诞生到成家立业之间有大约30年的时间，房地产需求的拐点应该会慢净人口增长的拐点晚一些出现。
所以过去20年房地产是我国的核心支柱性产业，但作为支柱的力量是在逐步减弱的，经济结构迫切需要转型。
地产商的商业模式也发生了很大变化。我之前跟大家分享过，房地产和白酒的商业模式不同，贵州茅台贵的本质就是它这瓶酒的口味和品牌价值，房子最贵的本质不是房子本身而是房子所在的位置以及周边配套的资源。
贵州茅台的口味和品牌价值都是牢牢掌握在贵州茅台企业的手上，掌握了核心价值。但是房子的位置和周边配套的资源并不是掌握在房地产企业手上，而是掌握在卖土地的那位手上。
以前的房地产商是通过高杠杆融资大量囤积土地套利赚钱的，说白了就是炒地皮。但政策变化之后，以前靠高杠杆的商业模式走不通了，后面需要房地产企业做难度更大更高的精细化运营。
我觉得会有成功的案例走出来，但选股的要求就很高了，现在市场给出的答案就是保利、万科、金地这些龙头地产企业，二线以下的地产商更多是成为龙头地产商的养料。
所以，基于下半年稳经济增长预期，看好地产股估值修复的逻辑是没问题的，但是再往未来去看，暂时就看不太清楚了，需要边走边看
