18日下午，越秀地产股份有限公司(下称越秀地产)发布2022年中期业绩公告。今年上半年，越秀地产的销售额实现正向增长，营收则继续保持两位数高速增长。而面对行业利润水平整体下行的趋势，公司的毛利率出现下调。
越秀地产未来会如何参与市场的收并购，成为外界关注的话题。在当天举行的业绩发布会上，越秀地产管理层先是否认了曾参与恒大香港项目的并购，但同时表示，如果房企出售的项目符合公司布局，也会积极争取。
越秀地产虽然也受到市场下行的影响，但相比于出险房企，表现已属不错。2022年中期业绩公告显示，上半年越秀地产实现合同销售额489.1亿元，同比增长3.2%。按照中指研究院的排名，这一销售规模已经排在中国房企的第18位。
上半年的销售额中，大湾区和其中的大本营广州，仍是越秀地产的重仓区。数据显示，上半年大湾区合同销售金额317.5亿元，其中，广州合同销售金额293.4亿元，占公司合同销售金额的60%。
销售额的大幅增加，正在为越秀地产营收规模的扩大奠定基础，2022年上半年，公司实现营业收入约312.9亿元，同比上升29.1%，延续了2021年的增长势头。
不过，其多项利润指标有所走低。由于营收大涨、毛利额仅同比增长了2.5%，导致越秀地产的毛利率从2021年的26.8%，降至2022年上半年的21.2%，下降了5.6个百分点，降幅明显。另外，上半年公司净利润约为25.83亿元，同比下降4.34%；核心净利润约为21.3亿元，同比上升1.4%；权益持有人应占盈利17.1亿元，同比下降25.8%。
在18日下午举行的业绩发布会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远说：“上半年的毛利率虽然较2021年同期下降了5.6个百分点，但较2021全年只下降了0.6个百分点。我过去几次强调，20%-25%的毛利率是一个合理目标，符合行业发展态势。接下来，我们会立足选好项目、做好产品、控制好成本，并能让公司的盈利能力保持在稳定、合理的水平。”
越秀地产资本经营部总经理姜永进称，权益持有人应占盈利大幅走低，主要是因为人民币汇率波动产生的净汇兑损失及投资物业评估净跌值所致。若不计进汇兑损失和投资物业评估净跌值的话，核心净利润同比上升1.4%
在房地产行业融资不畅、债务压力陡增的情况下，保证公司运营安全，变得更为重要。
2022年中期业绩公告显示，截至上半年，越秀地产剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.4%、59.7%和1.45倍，实现了“三道红线”零踩线，全部指标维持“绿档”达标。
同时，融资成本逆势下调。2022年上半年，公司于境内成功发行公司债61.5亿元，“3+2年期”票面利率介于2.84%至2.90%，“5+2年期”票面利率介于3.35%至3.38%；平均借贷成本同比下降34个基点，降至4.11%；继续保持穆迪和惠誉投资级信用评级，展望“稳定”。
要注意的是，一些债务指标也有抬升之势。数据显示，今年上半年，越秀地产总借贷额约845.7亿元，同比上升12.0%；资本负债率43.8%，同比上升6.8个百分点；净借贷比率59.7%，同比上升12.6个百分点。此外，现金和现金等价物以及监控户存款390.5亿元，较2021年上半年末的405亿元小幅减少3.6%。单看“现金和现金等价物”的话，今年上半年末约为260.68亿元，较2021年上半年末的327.66亿元，减少了66.99亿元。
对于这些指标的变化，姜永进认为，仍保持在合理水平。他称，总借贷额的上升，与公司开发规模的扩大保持了一致，净借贷比率则仍控制在70%以下；现金规模的减少，与参与土拍、拿地较多有关。
在长短债结构上，越秀地产的短期债务占比进一步减少。数据显示，一年内到期的债务占比由年初的39%，下降到上半年末的32%，减少了7个百分点；两年内到期的债务占比由年初的13%，下降到上半年末的11%；三至五年、五年以上到期债务占比分别为52%、5%。
今年上半年，越秀地产在广州、佛山、中山、杭州、合肥、郑州、长沙共7个城市新增16幅土地，总建筑面积约为346万平方米。对比2021年上半年，越秀放缓了拿地步伐，去年同期其新增了23幅、约500万平方米的总建筑面积土地。截至2022年6月30日，公司在全国布局了30个城市，总土地储备约2860万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约52.9%。
业绩发布会上，林昭远称，公司持续巩固“1+4”全国性布局，深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西部地区，“城市上，我们会更加聚焦在省会城市、重点城市上。在目前的市场环境下，选好城市、选好项目非常重要，这也是过去我们验证过的，也是正确的。”
TOD模式(以公共交通为导向的开发)一直是越秀地产的特色，今年上半年，其获取了广州海珠琶洲南TOD及杭州勾庄TOD项目，新增TOD项目土地储备80万平方米。截至上半年，公司共拥有8个TOD项目，总土地储备达到359万平方米，约占公司总土地储备的12.6%。
对于TOD项目前景，林昭远认为，随着轨道交通的发展，各大城市都愈发注重在地铁修建物业的方式，相信公司在这方面会有独特优势，也会将TOD项目作为非常重要的产品进行打造。
越秀地产会如何收并购出险房企及其项目，成为业内关注的焦点。此前，就曾传出越秀地产有意收购恒大在香港的物业项目。业绩会上，林昭远予以否认，表示没有参与恒大项目的并购活动，不过，公司会密切关注香港的一些项目，如果合适会进行投资。
对于收并购，他表示，如果房企出售的项目符合公司的布局，将积极争取。目前，除了房企，AMC机构也不断收购出险房企的资产，林昭远说：“对于出现债务问题的房企，光靠我们自己(去解决)，还是能力有限，我们也会与一些AMC机构进行合作，联合去做。”
“在房住不炒的总基调下，政府会支持刚需和改善型住房需求，目前来看，各项政策正在不断放松，市场会有一个逐步回升的过程。只是，回暖过程会有先后、有分化，核心城市或将提前一些。”林昭远重申，越秀地产全年1235亿元的销售目标没有改变，公司管理层也非常有信心达成这一目标。
