过去十年，房地产堪称是无可匹敌的“造富”神器。口说无凭，中泰宏观计算，过去十年坚持持有全国一二线城市的房产，能获得350%以上的收益。数据更显示，十年间，房地产的投资回报率更是碾压债券、股票、黄金、定存、原油等一众资产。
另国家统计局数据显示，2010年-2021年，全国平均房价由5357元/平，涨到了10658元/平，涨幅接近200%。这还只是平均数据，如果单看全国一二线城市的重点区域，过去十年，房价10年涨幅超过10倍的比比皆是。
也正是在房地产的这种“造富魔力”的刺激下，2015年起，国内才形成了一股“有钱就买房”的新思潮。尤其是2018年，更是演变了“全民炒房”的火爆景象。西南财大发布的数据显示，投资性购房者占到了58.2%，改善住房的购房者占到了26.7%，而刚需购房者只占到15.1%。
近年来，不仅个人投资炒房客的数量在大幅增加，开发商的数量更是呈现几何式上涨——开发商也一门心思想分食房地产这块大蛋糕。天眼查专业版数据显示，十年来全国新增121万家开发商，且15%的房企有法律诉讼记录。
伴随着开发商数量不断暴增的是开发商的负债率大幅增加。WIND数据显示，2021年房地产企业，整体负债率达到79.42%，位居申万28个一级行业中第三位，仅次于银行和非银金融。直白点说，房企杠杆率已经处于历史高位。
“民生”房地产，投资属性凌驾于居住属性之上，这是国家不希望看到的，因为房子是用来住的不是用来炒的。另外，天量的资金沉积在房地产这个“蓄水池”里，真正支撑国民经济高质量、长远发展的实体经济、科技产业、小微企业等得不到“输血”，发展逐渐停滞，这也是国家不希望看到的。更重要的是，房地产高杠杆，已经开始影响金融大局稳定——房地产杠杆过高，甚至有超过安全红线的趋势。基于此，所以国家从2016年就喊出了“去房地产杠杆”的口号。
2016年-2020年，降房地产杠杆主要是以试点现房销售、提高开发商拿地自有资金比例、封堵开发商融资常规渠道等。效果虽然有，但见效很慢。
而真正开始降开发商负债，要从2021年1月1日起正式实施的“三道红线”说起：1.剔除预收款后的资产负债率大于70%；2.净负债率大于100%；3.现金短债比小于1倍。再加上银保监会、央行随后又为各大银行发放房地产贷款规模及占比设置了“两道红线”，所以从2021年下半年开始，受金融政策大幅收紧影响，开发商开始出现资金流动性，还不上债的房企更是如雨后春笋般涌现，像泰禾、恒大、融创、佳兆业、雅居乐、蓝光等房企都是成也高周转、高负债，败也高周转、高负债。
这一轮的房地产降温，远超很多人的预期。房产专家卢骏形容，2021年下半年至今，房地产可谓迎来了“至暗时刻”。事实上，直到今天，房地产仍然未能走出困境。今年以来，为了提振购房者的信心，重启楼市，我们看到上至国家央行、银保监、住建部等部门，都在放宽政策，满足购房者的合理住房需求，下至地方更是千方百计给开发商纾困，甚至出台一系列创新鼓励购房的举措，比如“一人购房全家帮”，西瓜、大蒜、小麦换房，青岛卖房纳入社区考核，武汉公务员购房补贴15万，北京试点60岁及以上老人贷款买房首付最低35%，云南大理首创“个人+房企”共有产权房等等。
据不完全统计，截至今年7月底，全国各地出台的稳楼市政策已经超过580次，刷新历史记录。中原地产统计的数据显示，7月超85城发布了90多条稳楼市政策。
这体现在三个方面：首先，开发商销售端，仍然未能恢复往年的正常水平。克而瑞地产研究中心数据显示，今年上半年，TOP100房企的销售额均值为356.4亿元，同比下降48.6%。TOP200房企全口径销售金额同比下降51%。今年上半年仅有8家房企销售额过千亿，去年同期有19家。百亿房企数量也减少了41家，只有83家。
值得一提的是，2022年7月，百强房企中近8成单月业绩环比降低，其中29家企业的环比降幅在30%至50%之间，17家企业环比降幅超过50%。且有近6成百强房企7月单月业绩不及上半年的月均水平。这意味着，7月份，房企但销售业绩又再次“恶化”了。
其次，房贷端，央行数据显示，今年上半年居民部门存款新增10.33万亿。但住房贷款却大幅下滑，上半年房贷只新增了1.56万亿，较2021年同期的3.43万亿，跌幅高达54.5%。需要重点说明的是，今年二季度，新增人民币房地产贷款为-1105亿，新增个人住房贷款为200亿。去年同期分别是7500亿和9100亿。
这两组数据透露的信号再明确不过，今年以来，大家都在忙着储蓄，消费意愿大幅降低，尤其是住房支出，断崖式下跌。易宪容解读称，“这意味着大家都没兴趣买房了”。而个人房贷急剧下降，接近于零增长，不仅仅说明房子卖得不好，还是说明很多人已经在提前还房贷了。
再者，土地市场也不容乐观。财政部数据显示，上半年国有土地使用权出让收入为23622亿元，比上年同期下降31.4%
用通俗的话说就是，地也卖不掉了。另外，今年前7个月的土地市场，还发生了一件让人感到意味深长的事情，300城土地出让的土地中有近90%都被央企、国企，以及地方城投公司拿走了。民营房企的拿地意愿几乎降至“冰点”。以8月4日深圳第二轮土拍为例，流拍2宗，且以“国家队包场”的方式结束。
去年上半年以来，房地产降温，真的是政策收紧所致吗？“金融市长”黄奇帆认为，信贷政策收紧，固然会对市场有短期影响，但本轮房地产调整了一年多，实际上是房地产多项基本面指标迎来了拐点。其中人口是最主要的因素。
黄奇帆认为，“14亿人是天花板，全中国人口减少是大趋势。”事实上，今年以来，已经有多位专家预测，今年很可能就会步入人口负增长阶段。国家社保中心主任郑秉文说，今年的死亡人口数量，很可能会超过出生人口数量，今年人口负增长的概率很大。中泰证券首席经济学家李迅雷发文表示，“今年我国总人口极有可能出现负增长，同时未来的老龄化率将加速，到2030年前后步入超老龄化社会。总人口过早出现负增长及老龄化加速，势必会让房地产的供需双减。”
需要说明的是，今年已经有31个省、市、自治区发布了2021年人口数据，结果显示，截止到2021年底，全国已经有10个省份人口自然增长率为负，另外至少有16个省市常住人口出现负增长。
人口负增长对房地产的影响，我们已经说过很多次了：一方面人口红利减弱，另一方面加速少子化和老龄化进程。前者会导致购房需求严重不足，大家都不生孩子，每年还盖那么多房子，卖给谁呢？换言之，未来买房、换房的需求会大幅下降；后者会造成房地产抛压。人口老龄化持续加深，意味着有购房需求的人口相应减少，同时也给正在还贷的年轻人带来赡养压力，购房主力群体，加不动杠杆，楼市谁来撑？
而出现人口负增长的根本原因是，现在的年轻人生育意愿大幅下滑。年轻人为什么不愿意生？梁建章等发布的报告显示，2021年我国养育一个孩子从0-17岁的平均成本超过48万，全世界第二高，仅次于韩国。这其中住房开支占到总开支的60%以上。一句话总结就是，制约人口增长的主要因素是高房价，而不断减少的出生人口，又反过来制约房地产的发展。
综合上述房地产复苏“失败”，和人口红利逐渐减弱，以及2022年我国可能出现人口负增长，房产专家刘博直言预测，2023年房价或超乎常人想象：一方面，城市间的房价分化会进一步加剧。对于北上广深杭，这类一线城市，受益于源源不断的人口增量和发达的产业支撑，核心区的房价，还会进一步上涨。同时，由于信贷、限购等政策逐步宽松，叠加鼓励购房措施支持，成交量也会迎来回暖；
对于人口不断向外省转移、产业结构单一、经济发展落后的绝大多数二三四五线城市来说，房地产很难再恢复前两年的荣光。具体表现是，库存逐渐积压、成交量下降，继而导致房价缓慢回调。更重要的是，前些年挤破头要进驻三四线城市的开发商，未来会忙着从这些城市撤出，他们的方向很明确，就是回归全国头部一二线大城市。
另一方面，房价“普涨”时代终结，绝大多数城市将迎来“调整期”。依据是我国目前已经不缺房了，而且很多城市房子严重过剩。央行数据显示，城镇地区居民住房拥有率高达96%，户均拥有1.5套住房，持有两套房的家庭占比41.5%，持有三套房及以上的家庭占比10.5%。另外，国家统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户住房间数为3.2，平均每户居住面积达到111.18平方米，已处于发达国家水平之列。
这两组数据虽然有“被平均”的成分，但足以说明，绝大多数城市住房已经严重饱和了——供大于求，房价下跌趋势明显。不过考虑到国家宏观层面调控的主基调仍然是“稳”，所以不会出现房价大幅下跌的情况。但也不排除，个别房价虚高、需求被掏空、库存严重积压的城市，出现“资产大幅贬值”的情况。
