政策层面在应对地产行业困局方面的主动性和力度均在明显提升。
2022年8月22日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布8月LPR数值，将1年期和5年期以上LPR分别下调5BP和15BP至3.65%和4.30%，这是继今年5月以来连续第二次大幅下调5年期以上LPR。本次调整的主要特征如下：
本次调整是今年以来央行连续第二次大幅下调5年期以上LPR（上一次是5月且下调幅度同样是15BP），下调幅度远远超过历史上5BP或10BP的调整幅度。同时，本次5年期以上LPR的下调幅度也明显大于前期政策利率的下调幅度（降息又来：央行年内第二次下调政策利率），表明政策层面引导5年期以上LPR进一步下行的意愿更强。
自2019年8月LPR新报价机制推出以来，1年LPR和5年以上LPR累计均已经下调7次，下调幅度分别达到60BP和55BP。同时今年以来，1年期与5年期以上LPR已分别调整2次和3次，调整幅度分别达到15BP和35BP。
具体看，以往LPR调整主要针对1年期，导致LPR两个品种的期限利差一直处于不断走扩的通道中，如LPR期限利差从最初的60BP扩大至2022年1月的90BP。经过今年5月和8月的两次不对称调整后，LPR两个品种的期限利差已由先前的90BP重新收窄至65BP，回到2019年8月LPR新报价机制刚刚推出时的水平，表明本次的不对称调整使得两个品种的LPR重新对称起来，回到同一起点。
考虑到，和1年期LPR主要影响企业短期贷款与居民短期消费贷款等流动性质的融资相比，5年以上LPR主要针对中长期贷款（如个人住房按揭贷款以及企业中长期贷款等），这就意味着5年期以上LPR可以被视为是个人住房按揭贷款的基准利率，商业银行实际发放的住房贷款利率会在此基础上进行相应定价。
因此，5年期以上LPR的大幅下调将会推动房贷利率普遍下调。考虑到首套住房贷款利率下限已调整为LPR-20BP，意味着首套房贷利率的下限将降至4.10%。
在地缘政治博弈加剧、疫情多点多频散发、行业风险和停贷断供危机不断蔓延、国内经济下行压力进一步加大以及市场预期持续走弱的背景下，当前地产行业危机的风险警报不仅没有解除，反而呈进一步蔓延之势。因此，地产行业亟需政策层面的提振和加持，尤其是地产行业销售端。
今年4月底召开的政治局会议明确提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”（刚刚，429政治局会议释放了哪些重大信号？），7月年中政治局会议进一步提出“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”（年中政治局会议要点很多）。
虽然今年5 月 5 年期以上 LPR 大幅下调的举措带来了 6 月居民中长期贷款的一定修复，但受停贷断供、业主频繁维权、地产行业风险进一步向优质地产企业蔓延等事件影响，居民中长期贷款需求重新转弱（重陷泥潭），房贷利率再次大幅下调的必要性明显上升。具体看，
1、地产行业的整体低迷在各地区上已呈现出明显分化且进一步加剧的态势，多数地区的商品房销售均价与地产开发投资数据呈现持续走弱的现象，房地产投资及地产行业的持续低迷已对整体经济基本面造成显著拖累。与此同时，地产企业的困境也愈发凸显，一些优质地产企业开始受到波及，频频受到舆情扰动，遭到市场力量的不断做空，严重冲击着本就脆弱的市场预期。
2、虽然政策部门一直在强调要满足合理住房需求，但目前商品房销售情况依然不尽理想，且有进一步趋于恶化的态势，这意味着当前地产行业仍然面临需求不振、市场低迷、观望情绪浓厚的困境。
需要认识到，当前对于地产行业而言，销售端的重要性无疑更为突出。毕竟通过收并购、地产纾困专项基金以及政策性银行专项借款等路径来化解地产行业困局亦有赖于地产行业去化的预期好转，而未完工项目在推进完工以及已完工项目在推进销售上也会面临诸多困难。
本次调整之前，首套房的利率下限为4.25%，但实践中各地区的首套房利率实际上已经在不断向下限靠近，且市场对房贷利率继续下调仍抱有较高期限。例如，2022年7月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%、二套房利率为5.07%，其中部分城市的首套房利率下限已经降至4.10%。从这个角度看，本次大幅下调5年期以上LPR，应属于顺势而为。
在地产行业流动性危机与疫情反复扰动下，居民购房意愿整体较弱，观望情绪浓厚。而政策层面提及的“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”亦有赖于房地产行业销售端与融资端的进一步畅通。
因此，此时5年期以上LPR大幅下限以及下调首套房贷利率下限释放的信号意义明显，有助于满足购房者的合理住房需求，激活居民的购房意愿，一定程度上有助于改善地产行业预期，推动地产行业更好良性循环。
在当前经济面临新的下行压力之际，稳住房地产投资已显得十分必要和紧迫。在制造业投资、基建投资仍保持正增长的同时，近期房地产投资持续走弱的态势却比较明显。这意味着，若房地产投资表现持续疲弱，无疑将会对制造业投资和基建投资的稳增长效果产生冲击。因此，当前来看，亟须采取有效措施扭转地产行业在销售、开工、施工、拿地等方面面临的颓势，避免其对整体投资增速以及实现全年经济社会发展预期目标的拖累。
（一）从定价基准看，房贷利率已经发生根本性变化
2019年8，中国人民银行发布16号公告，明确自2019年10月8日起，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR率加60个基点，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。这一规定近期发生了不小变化。
2022年5月15日，央行和银保监会联合发布《关于调整差别化住房首套住房信贷政策有关问题的通知》（银发（2022）115号），考虑到最新的5年以上LPR已降至4.30%，这意味着首套房利率已从降至4.10%。也即今年以来，首套房利率下限已先后从4.60%降至4.40%、4.25%和4.10%，即累计下调幅度高达50BP。
中国人民银行先后发布的16号公告和115号公告明确二套房利率不得低于相应期限LPR上浮60个基点，考虑到5年以上LPR已降至4.30%，也即二套房利率下限已降至4.90%。
（二）各地因城施策，坚持“差异化调整”这一基本原则
虽然房贷利率定价基准为5年以上LPR，但目前房贷利率、首付比例的确定，采用全国、城市、银行三层定价机制，每一层的变化都有可能引发具体利率变动，这就意味着房贷利率从全国到地方，实际上是在执行因城施的差异化原则。也即，
1、金融管理部门通过5年期以上LPR在全国层面给出房贷利率的（姑且称之为“全国底”），如目前首套房利率的底为“5年期以上LPR-20BP”，二套房利率的底则为“5年期以上LPR+60BP”。这里的“全国底”为不能突破的下限。
2、各地方在坚持因城施策这一原则的基础上，决定在“全国底”的基础上加多少基点或不加，姑且称之为“地方底”。
3、各银行结合自身经营、监管指导、客户资质等因素，自主决定在“地方底”的基础上加多少基点或不加。
因此，虽然5年以上LPR与加减点幅度分别进行调整，但我们看到各地在具体执行时仍存在不小差异，如近期一线城市房贷利率未大幅下调，二三线城市在遵守全国利率下限的基础上，则大幅调降了当地的房贷利率。
（三）从全国来看，房贷利率仍有下降空间，但已经开始处于筑底阶段
1、在5 年期以上LPR大幅下调以及房贷利率定价基准已发生变化的情况下，需求端决定房贷利率仍有下降空间。根据《2022年二季度货币政策执行报告》（央行在关注什么？），今年二季度新发放个人住房按揭贷款利率下降幅度最大，二季度累计下降87BP，今年上半年累计下降101BP，且是连续两个下降、4.62%的个人按揭贷款利率也已创2010年以来新低，但离下限水平仍有距离。
2、根据贝壳研究院的监测，今年6月和7月，首套房贷利率已分别降至4.42%和4.35%、二套房贷利率也已分别降至5.08%和5.07%的水平，环比降幅比较大，但较4.10%和4.90%的下限也仅相差25BP和17BP左右的空间。因此，下降空间仍存的房贷利率目前应已经处于筑底阶段，空间虽有但已不大，也即房贷利率应已经接近下限，很难期待还会继续大幅下行。
